Rechtsschutz für Wohnungseigentümer gegen Hausversicherung?

17.11.2025 – Der Gebäudeversicherungsvertrag wurde von der Wohnungseigentümergemeinschaft abgeschlossen; der Rechtsschutzversicherer eines Eigentümers, auch wenn dieser fast alle Anteile besitzt, muss den Rechtsstreit nicht decken, so die Rechtsservice- und Schlichtungsstelle der Versicherungsmakler in ihrer Empfehlung.

Bild: Tingey Injury Law Firm

Nach einem Wasserschaden am 5. Jänner 2024 in einem Appartementhaus beläuft sich der Sanierungsbedarf auf rund 200.000 Euro; der Gebäudeversicherer hat – angeblich zu Unrecht – einen Betrag von mindestens 100.000 Euro nicht bezahlt.

Zum Schadenszeitpunkt war die L. GmbH mit 1.534 von 1.686 Anteilen der Liegenschaft als Wohnungseigentümerin im Grundbuch eingetragen. Für die Anteile der restlichen zwei Wohnungen erfolgte der Grundbuchseintrag erst nach dem 11.4.2024.

Die L. GmbH will nun gegen den Gebäudeversicherer rechtlich vorgehen und fordert dafür Rechtsschutz-Deckung. Der Rechtsschutzversicherungsvertrag wurde von der L. GmbH abgeschlossen, sie ist nicht Versicherungsnehmerin, aber seit 1.7.2024 mitversichert. Auch N.N. ist mitversichert.

Versicherungsnehmerin der Gebäudeversicherung ist laut Polizze eine Hausgemeinschaft zu Handen von N.N. Die L. GmbH argumentiert, sie sei Eigentümerin der Liegenschaft und Rechtsnachfolgerin der Hausgemeinschaft zu Handen von Herrn N.N.

Rechtsschutzversicherer lehnte Deckung ab

Der Rechtsschutzversicherer lehnte eine Deckung ab; die L. GmbH sei erst mit 1.7.2024 als mitversichertes Unternehmen in den Rechtsschutzversicherungsvertrag eingeschlossen worden, der Versicherungsfall habe sich jedoch vor diesem Einschluss ereignet.

Dieser Versicherungsfall – die Deckungsablehnung des Gebäudeversicherers – wird vom Rechtsschutzversicherer mit dem Schadendatum 1.3.2024 angegeben.

N.N. wandte sich daraufhin über seinen Versicherungsmakler mit einem Schlichtungsantrag an die Rechtsservice- und Schlichtungsstelle des Fachverbandes der Versicherungsmakler und Berater in Versicherungssachen (RSS).

Deckungserfordernis fehlt

In ihrer Empfehlung betont die RSS, dass die Eigentümergemeinschaft nach § 18 Absatz 1 Wohnungseigentumsgesetz 2002 Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen kann; damit könne sie auch eine Gebäudeversicherung abschließen.

Nach ständiger Rechtsprechung treffe den Versicherungsnehmer die Beweislast für den Eintritt des Versicherungsfalles. Das bedeute hier die Erfüllung der Deckungsbeschreibung für den Allgemeinen Vertrags-Rechtsschutz des Versicherungsnehmers bzw. der miteingeschlossenen L. GmbH.

Zum Zeitpunkt des Versicherungsfalles sei aber die Eigentümergemeinschaft und nicht die L. GmbH Vertragspartnerin des Gebäudeversicherers gewesen. Es fehle damit an einem Deckungserfordernis, nämlich eines Streits aus einem Versicherungsvertrag des Versicherungsnehmers bzw. der L. GmbH.

Antrag abgewiesen

Dem weiteren Argument von N.N., er sei fast zur Gänze grundbücherlicher Eigentümer des betroffenen Gebäudes, hält die RSS entgegen, dass nicht er, sondern die L. GmbH Mehrheits- bzw. nunmehr alleinige Eigentümerin des Gebäudes war bzw. ist.

Auch wenn N.N. Eigentümer der Anteile der L. GmbH ist, müsse das Eigentum der natürlichen Person N.N. von jenem der juristischen Person L. GmbH rechtlich getrennt betrachtet werden.

Der Antrag, dem Rechtsschutzversicherer die Deckung des Rechtsschutzfalles zu empfehlen, wurde daher abgewiesen.

Weitere Informationen

Die Empfehlung der RSS kann als PDF-Dokument (159 KB) von der Website des Fachverbandes heruntergeladen werden.