Rechtsstreit um Kosten einer Ersatzwohnung nach Nässeschaden

27.2.2026 – Die Bedingungen sahen vor, dass Kosten für eine Ersatzwohnung längstens bis zwölf Monate nach dem Schadenereignis vom Versicherer übernommen werden. Der OGH entschied: Schadenereignis sei die unmittelbare Einwirkung von Leitungswasser gewesen, mit diesem Zeitpunkt fing die Frist zu laufen an. Die Klage der Wohnungseigentümer wurde abgewiesen.

: Nässeschaden (Symbolfoto; Bild: VJ)

In einer Eigentumswohnung in einem Mehrparteienhaus kam es im April 2022 zu einem Wasserschaden. Die Wohnungseigentümer meldeten dies der Hausverwaltung, die aber eine Leckortung erst nach mehreren Urgenzen im August 2022 durchführen ließ.

Dabei wurde festgestellt, dass bei einer Kanalrohrbefahrung eine Wartungsöffnung im Kanalstrang beschädigt worden war. Ein Teil des Brauchwassers, das aus der darüberliegenden Wohnung gespült wurde, drang aus der Wartungsöffnung aus und floss kontinuierlich in das Mauerwerk ein.

Ab April 2023 nahmen die Wohnungseigentümer modrigen Geruch wahr; ein von ihnen beauftragter Sachverständiger stellte daraufhin im Juni 2023 einen sanierungsbedürftigen Schimmelpilzbefall fest. Am 3. Juli 2023 zogen die Wohnungseigentümer aus und mieteten verschiedene Ersatzwohnungen.

Bedingungslage

Die Wohnungseigentümer verfügen über einen Haushaltsversicherungsvertrag, dem die Allgemeinen Bedingungen für die Haushaltsversicherung (ABH 2007) zugrunde liegen. Zu den versicherten Gefahren zählen Schäden durch Leitungswasser.

Als solche gelten Schäden, die durch die unmittelbare Einwirkung von Leitungswasser eintreten, das aus wasserführenden Rohrleitungen, Armaturen oder angeschlossenen Einrichtungen austritt. Ebenfalls versichert sind Sachschäden, die als unvermeidliche Folge eines Schadenereignisses eintreten.

Mehrkosten für eine Ersatzwohnung, die dadurch entstehen, dass eine Wohnung ganz oder teilweise unbenützbar wird und eine Beschränkung auf den allenfalls benützbar gebliebenen Teil der Wohnung nicht zugemutet werden kann, werden laut den Bedingungen vom Versicherer ersetzt.

Allerdings wird eine Entschädigung nur bis zum Schluss des Monats geleistet, in dem die Wohnung wieder benützbar geworden ist, längstens aber bis zum Ablauf von zwölf Monaten nach dem Eintritt des Schadenereignisses.

Vorinstanzen widersprüchlich

Für den Schadenfall leistete der Haushaltsversicherer bereits mehr als 26.700 Euro. Die Wohnungseigentümer fordern in einer Klage weitere 24.900 Euro für die Anmietung dieser Wohnungen. Sie argumentieren, der Versicherungsfall sei erst mit der Schimmelbildung eingetreten.

Während das Erstgericht dem Klagebegehren dem Grund nach stattgab, wies das Berufungsgericht die Klage ab. Es argumentierte, dass das Schadenereignis der durch den Austritt des Leitungswassers bedingte Nässeschaden sei.

Mit der Entdeckung des Nässeschadens am 22. April 2022 habe die Frist begonnen, die ab 3. Juli 2023 für eine Ersatzwohnung aufgewendeten Kosten seien daher nicht gedeckt. Die Regelung sei weder intransparent noch gröblich benachteiligend, so das Berufungsgericht.

Wann der Versicherungsfall eintritt

Die Wohnungseigentümer wandten sich daraufhin in einer Revision an den Obersten Gerichtshof. Dieser geht in seiner rechtlichen Beurteilung einleitend auf den Versicherungsfall und das Schadenereignis in der Leitungswasserschadenversicherung ein.

Laut den Bedingungen seien Schäden versichert, die durch unmittelbare Einwirkung der versicherten Gefahr Leitungswasser eintreten. Leitungswasser müsse daher die einzige oder zeitlich letzte Ursache für den Schaden sein, so der OGH.

Im vorliegenden Fall sei nicht die Schimmelbildung, sondern das Vollsaugen der Wände die unmittelbare Auswirkung des Leitungswasseraustritts gewesen. Die Schimmelbildung sei nur unvermeidliche Folge des Leitungswasseraustritts gewesen.

12-Monatsfrist: unmissverständlicher Wortlaut

Laut den Bedingungen sei die Entschädigung für die Mehrkosten einer Ersatzwohnung auf längstens zwölf Monate nach dem Eintritt des Schadenereignisses beschränkt. Dabei werde der Begriff des Schadenereignisses als unmittelbare Einwirkung der versicherten Gefahr Leitungswasser auf die versicherte Sache definiert.

Der Beginn dieser Frist stelle klar und unmissverständlich auf den Eintritt des Schadenereignisses und nicht auch auf den einer unvermeidlichen Folge des Schadenereignisses ab, so der OGH.

Die 12-Monatsfrist beginne daher mit dem Sachschaden, der durch die unmittelbare Auswirkung von Leitungswasser eingetreten ist, zu laufen.

Nicht intransparent

Nach § 6 Absatz 3 KSchG ist eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Vertragsformblättern enthaltene Vertragsbestimmung unwirksam, wenn sie unklar oder unverständlich abgefasst ist. Diese Transparenzgebot solle es dem Kunden ermöglichen, sich zuverlässig über seine Rechte und Pflichten bei der Vertragsabwicklung zu informieren.

Im vorliegenden Fall definiere der Versicherer den Begriff Schadenereignis in seinen Bedingungen allgemein im Rahmen der Beschreibung der versicherten Gefahren. Es wäre eine Überspannung der Transparenzpflicht, wenn er einen im Klauselwerk zentral definierten Begriff nicht auch an anderer Stelle verwenden dürfte.

Außerdem sei es für einen durchschnittlichen Versicherungsnehmer verständlich, dass das Schadenereignis das Eindringen des Wassers in die Wände darstellt und der Schimmelbefall lediglich eine unvermeidliche Folge davon ist, so der OGH. Die Verwendung des Begriffs Schadenereignis sei daher nicht intransparent.

Wann eine Bestimmung gröblich benachteiligend ist

Eine Vertragsbestimmung, die nicht eine der beiderseitigen Hauptleistungen festlegt, ist nach § 879 Absatz 3 ABGB dann nichtig, wenn sie unter Berücksichtigung aller Umstände des Falls einen Teil gröblich benachteiligt.

Bei Versicherungen liege eine gröbliche Benachteiligung bereits dann vor, wenn die zu prüfende Klausel eine wesentliche Einschränkung gegenüber dem Standard bringt, den der Versicherungsnehmer von einer Versicherung dieser Art erwarten kann, betont der OGH.

Hier sei entscheidend, dass die Deckung der Schäden durch Schimmel nicht generell ausgeschlossen wird. Betroffen seien ausschließlich die Kosten für eine Ersatzwohnung und der Beginn der 12-Monatsfrist.

Revision zurückgewiesen

Zwar sei es möglich, dass bei allmählicher Schimmelbildung kein oder nur ein geringer Ersatzanspruch für die Kosten einer Ersatzwohnung besteht, dies schränke aber den Standard, den ein Versicherungsnehmer von einer Leitungswasserschadenversicherung erwarten darf, nicht ein.

Es handle sich dabei nämlich nur um eine spezielle Konstellation in einen Teilbereich der versicherten Kosten. Das zeige sich schon daran, dass der Versicherer im vorliegenden Fall bereits Kosten von 26.706,71 Euro bezahlt hat. Die Regelung sei deshalb nicht gröblich benachteiligend.

Da die 12-Monatsfrist hier mit dem Sachschaden, der durch die unmittelbare Auswirkung von Leitungswasser am 22. April 2022 eingetreten ist, zu laufen begann, scheide eine Deckung der Kosten für die Ersatzwohnung ab 3. Juli 2023 als außerhalb der 12-Monatsfrist liegend aus.

Der OGH hat die Revision deshalb als nicht berechtigt zurückgewiesen.